La loi Spinetta impose à tout maître d’ouvrage confiant d’importants travaux de rénovation ou des travaux de construction à un professionnel de souscrire une assurance dommages ouvrage.
Lorsqu’une copropriété décide d’entreprendre des travaux dans son immeuble, le syndic doit contracter une assurance dommages ouvrage afin d’être couvert en cas de dommage survenant dans les 10 ans suivant la réception des travaux. Détails.
A quoi sert l’assurance dommages ouvrage ?
L’assurance dommages ouvrage permet d’obtenir la réparation rapide des travaux relevant de la garantie décennale. En effet, ces garanties vont de pair et s’appliquent pendant 10 ans suivant l’achèvement des travaux.
Grâce à l’assurance dommages ouvrage, le maître d’ouvrage peut obtenir la réparation des sinistres constatés sans attendre qu’un tribunal se prononce sur la responsabilité de l’entreprise ayant réalisé les travaux ou la construction du bien. Autrement dit, la compagnie d’assurance indemnisera son client puis se retournera contre le professionnel impliqué pour récupérer les fonds avancés. Il faut noter qu’il est possible de faire valoir l’assurance dommages ouvrage même lorsque le constructeur a cessé son activité ou déposé le bilan.
Sans assurance, les délais d’indemnisation peuvent être longs amenant le maître d’ouvrage à avancer la réparation des dommages et à mettre en péril sa situation financière. Il faut dire que le montant des préjudices se chiffre parfois en dizaines de milliers d’euros.
L’assurance dommages ouvrage syndic de copropriété est-elle obligatoire ?
Au sein d’une copropriété, le syndic a pour rôle de faire appliquer le règlement par les occupants de l’immeuble et de mettre en œuvre les décisions votées lors des assemblées générales des copropriétaires. Ses missions sont nombreuses et peuvent par exemple consister à prendre en charge l’administration et la conservation de l’immeuble, établir le budget prévisionnel, procéder au recouvrement des charges auprès des copropriétaires, représenter le syndicat de copropriétaires devant la justice. Le syndic se charge également de contracter les assurances de l’immeuble dont fait partie l’assurance dommages ouvrage.
Conformément à la loi Spinetta du 4 janvier 1978, l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage s’impose :
- Aux promoteurs immobiliers ou vendeurs ;
- Aux constructeurs de maisons individuelles ;
- Aux particuliers maîtres d’ouvrage ;
- Au mandataire du propriétaire de l’ouvrage : syndic, gérant de SCI, administrateur de bien.
Le syndic de copropriété est donc tenu de souscrire une assurance dommages ouvrage avant la date de démarrage des travaux. L’article L 243-3 du Code des assurances précise que le défaut d’assurance est puni d’une amende maximale de 75 000 euros et d’une peine d’emprisonnement de 6 mois.
Les dommages couverts par l’assurance dommages ouvrage syndic de copropriété
L’assurance dommages ouvrage couvre les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l’immeuble, le rendent inhabitable ou empêchent son utilisation normale. Les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage sont également concernés.
Sont par exemple couverts :
- Les fissures importantes dans les murs ou le plafond ;
- Un affaissement du plancher ;
- Un glissement de terrain ;
- Une rupture de canalisation ;
- Un risque d’effondrement de la toiture ;
- Une installation électrique défectueuse.
Certains sinistres comme ceux de nature esthétique ou relevant de l’usure normale ne relèvent pas de l’assurance dommages ouvrage mais peuvent être couverts par d’autres garanties.
Comment faire valoir l’assurance dommages ouvrage syndic de copropriété ?
Si le syndic de copropriété constate un vice ou une malfaçon couvert par l’assurance dommages ouvrage, il doit le déclarer à l’assureur dans les 5 jours ouvrés en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception. Le courrier doit notamment préciser le numéro de la police d’assurance, l’adresse de l’immeuble, la date de réception des travaux, la date de survenance du sinistre, et la description du ou des dommages.
Suite à la réception de la déclaration de sinistre, l’assureur dispose de 60 jours pour faire connaître sa décision et choisir un expert qui évaluera le dommage. Si l’expertise conclut à une faute de la part de l’entrepreneur, l’assureur adressera au syndic une offre d’indemnisation dans les 90 jours. En cas d’acceptation de l’offre, l’indemnité sera versée sous 15 jours.
Syndic de copropriété : comment trouver la meilleure garantie dommages ouvrage ?
Plusieurs solutions permettent au syndic de copropriété de trouver la meilleure assurance dommages ouvrage.
Il est possible de recourir à un comparateur d’assurance dommages ouvrage en ligne, 100 % gratuit et sans engagement. Cet outil, après avoir analysé les réponses fournies via un formulaire, trie les offres proposées sur le marché et ne suggère que celles correspondant aux besoins du syndic. Les représentants du syndicat doivent étudier attentivement les éléments suivants avant de souscrire une offre :
- Les garanties : il peut être judicieux d’adhérer à des garanties facultatives pour être mieux protégé en cas de sinistre ;
- Les plafonds d’indemnisation : ils varient selon les garanties et les assureurs qui les proposent ;
- Le tarif : il est fixé en tenant compte des caractéristiques de la construction, de la nature des travaux à garantir et du niveau de couverture choisi ;
- La fiabilité de l’assureur : il est essentiel de s’appuyer sur la satisfaction client et les retours concernant le sérieux de la compagnie d’assurance.
De manière générale, il est recommandé d’analyser au moins trois devis d’assurance dommages ouvrage avant de s’engager.
Pour dénicher une assurance dommages ouvrage au meilleur rapport qualité/prix, le syndic de copropriété peut également solliciter les services d’un courtier spécialisé. Le courtier en assurance dommages ouvrage se chargera de trouver une offre aux garanties étendues et au prix le plus bas après avoir analysé le profil de son client et ses besoins. Cette démarche n’engage rien, le professionnel n’étant rémunéré par l’assureur qu’après la souscription.
Vous l’avez compris, il est difficile de faire l’impasse sur l’assurance dommages ouvrage syndic de copropriété. Pour ne pas se retrouver sans assurance, mieux vaut démarrer les recherches suffisamment tôt. N’hésitez plus, comparez dès maintenant les offres d’assurance dommages ouvrage et choisissez celle qui vous correspond en quelques clics seulement !